Вопросы и ответы

Вероника Ивановна:

За полгода ваши сотрудники выявили больше сотни мошенников с недвижимостью. Чем чаще всего они пытались завладеть, и какие документы чаще всего подделывают?

Марина Дмитриевна Воронина:

Чаще всего предметом мошеннических действий являлись жилые помещения. Государственными регистраторами выявлялись случаи представления на государственную регистрацию поддельных решений суда, доверенностей, договоров, содержащих поддельные подписи сторон.

В соответствии с п. 1 ст. 13 Федерального закона от 21 июля 1997 г. №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее – Закон о регистрации) государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним включает проведение правовой экспертизы представленных на регистрацию документов и проверку законности сделки.

Согласно п. 1 ст. 19 Закона о регистрации государственная регистрация может быть приостановлена при возникновении у регистратора сомнений в подлинности представленных документов. Государственный регистратор обязан принять все необходимые меры по получению дополнительных сведений и (или) подтверждению подлинности документов или достоверности указанных в них сведений.

Учитывая изложенное, в случае подтверждения сведений о том, что представленный на государственную регистрацию права документ является поддельным, информация об этом, включая сведения о лице, представившем такой документ, направляется в правоохранительные органы.

Юля, молодая мать:

В каких случаях при операциях с материнским капиталом сделку по приобретению недвижимости могут признать не соответствующей понятию «улучшение жилищных условий»?

Марина Дмитриевна Воронина:

В соответствии со ст. 166 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Положения Федерального закона от 29.12.2006 N 256-ФЗ "О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей" императивно предусматривают, что средства материнского капитала должны и могут быть направлены только на улучшение жилищных условий семьи лица, получающего такую государственную поддержку, а не иных лиц.

Из анализа положений Закона следует, что в результате совершения сделки по приобретению жилого помещения должны фактически измениться в лучшую сторону условия проживания семьи, имеющей детей.

Улучшение жилищных условий означает не только строительство нового жилого помещения, но и реконструкцию уже построенного, в результате которых увеличивается общая жилая площадь. Например, речь может идти о пристройке к индивидуальному жилому дому еще одной комнаты – детской.

Конечную оценку сделки может дать только суд.

Андрей:

Как оценить реальную, рыночную стоимость земельного участка? Хочу приобрести под сад, но цену просят нереальную, говорят, что так она сейчас и стоит…

Марина Дмитриевна Воронина:

Согласно п. 3 Федеральных стандартов оценки «Определение кадастровой стоимости объектов недвижимости (ФСО № 4)», утвержденных приказом Минэкономразвития России от 22.10.2010 № 508, под кадастровой стоимостью понимается установленная в процессе государственной кадастровой оценки рыночная стоимость объекта недвижимости, определенная методами массовой оценки, или, при невозможности определения рыночной стоимости методами массовой оценки, рыночная стоимость, определенная индивидуально для конкретного объекта недвижимости в соответствии с законодательством об оценочной деятельности.

Согласно пп. 11 п. 2 ст. 7 Федерального закона № 221-ФЗ от 24.07.2007 «О государственном кадастре недвижимости» (далее – Закон о ГКН) в ГКН вносятся дополнительные сведения об объекте недвижимости, в частности, сведения о кадастровой стоимости объекта недвижимости.

В силу положений ч. 13 ст. 14 Закона о ГКН любое лицо вправе запросить в органе кадастрового учета кадастровую справку о кадастровой стоимости земельного участка.

пенсионер:

Вот Вы говорите, что в 2013 году произошел рост числа афер с недвижимостью по поддельным документам. Выходит, жулики могут запросто забрать у законных хозяев квартиру, садовый участок или еще что-то, если грамотно «состряпают» документы? Как стала возможной афера с участками в Малиновке, где по поддельным документам было продано несколько сотен участков? Сотрудники Росреестра куда смотрели?

Марина Дмитриевна Воронина:

На момент проведения государственной регистрации прав Управление Росреестра по Челябинской области не располагало сведениями о том, что документы поддельные.

После получения Управлением сведений о поддельности государственных актов и постановлений органов местного самоуправления соответствующая информация была направлена Управлением в правоохранительные органы.

В настоящее время поддельные документы, а также последующие сделки купли-продажи с указанными земельными участками по исковым заявлениям заинтересованных лиц признаются недействительными.

После чего на основании решения суда в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним погашаются соответствующие записи о правах и сделках.

челябинец:

Собрался приобрести квартиру. Пожалуйста, расскажите пошагово – что нужно сделать, куда сходить, какие справки собрать, чтобы 100-процентно обезопасить себя от мошенников?

Марина Дмитриевна Воронина:

В целях минимизации рисков мошенничества перед покупкой квартиры необходимо совершить определенные действия для проверки всей информации, влияющей на процесс и последствия отчуждения квартиры. Виды необходимых действий и документов определяются в каждом конкретном случае индивидуально и зависят от таких факторов, как правосубъектность сторон сделки (кто является собственником квартиры: юридическое и физическое лицо (совершеннолетнее или несовершеннолетнее, ограниченно дееспособное или недееспособное лицо); вида собственности на квартиру (долевая, совместная), способа заключения договора (непосредственно продавцом или покупателем либо через представителей, на торгах) и др.

Для установления вышеуказанных факторов, прежде всего, Вам необходимо запросить в регистрирующем органе выписку из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее – ЕГРП) о правах на интересующую Вас квартиру. Эта информация является открытой и предоставляется по запросам любых лиц. Так Вы сможете узнать ФИО собственника квартиры, вид зарегистрированного права (индивидуальная собственность, общая долевая собственность либо совместная собственность супругов). Кроме того, указанная выписка содержит сведения об отсутствии либо наличии ограничений (обременений) прав (например, сведения о наложении ареста, о запрете на совершение регистрационных действий либо наличии ипотеки), сведения о существующих на момент выдачи выписки правопритязаниях и заявленных в судебном порядке правах требования в отношении данного объекта недвижимости. А с 1 октября 2013 г. в данной выписке будет содержаться отметка о возражении в отношении зарегистрированного права на объект недвижимости. Указанная запись будет вноситься в ЕГРП на основании заявления лица, право собственности которого в ЕГРП было зарегистрировано ранее (предшествующего правообладателя).

Необходимо отметить, что с 1 октября 2013 г. Вы сможете получить в регистрирующем органе также сведения о переходе прав на объект недвижимости, которые ранее относились к сведениям ограниченного доступа и предоставлялись только определенному кругу лиц. Указанные сведения позволят Вам определить, как часто продавалась квартира. Если квартира за короткий срок многократно сменяла владельца, то необходимо уточнить у продавца причину продажи квартиры.

Иные документы и информацию в отношении объекта купли-продажи Вы можете получить только у продавца квартиры.

Обращаем Ваше внимание, что существенным условием договора продажи квартир, в которых проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем, является перечень этих лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением (п. 1 ст. 558 ГК). В связи с чем продавец должен предоставить документ о лицах, проживающих в жилом помещении, с указанием их прав, выданный должностным лицом, ответственным за регистрацию граждан по месту пребывания и месту жительства. В договоре может быть указано об отсутствии таких лиц, если указанные лица отсутствуют.

Если квартира продается по доверенности, то желательно установить, по каким причинам продавец не может присутствовать на сделке, необходимо обязательно встретиться с ним, убедиться, что собственник квартиры жив, установить, не отменялась ли доверенность и что у него есть намерения ее продать.

Если квартира находится в общей долевой собственности, то продавец квартиры должен предоставить документы, подтверждающие отказ других собственников от преимущественного права покупки доли в праве на объект недвижимости (извещение с подтверждением его получения; письменный отказ, нотариально заверенный либо оформленный в присутствии специалиста приема Управления, и т.д.).

Если квартира приобретена продавцом в браке, необходимо получить нотариально заверенное согласие супруги/супруга продавца на отчуждение квартиры либо документ, подтверждающий, что отчуждаемое имущество, приобретенное на возмездной основе, не является совместной собственностью.

Если квартира находится в залоге и если иное не предусмотрено договором об ипотеке, продавец должен предоставить согласие залогодержателя на распоряжение заложенным имуществом.

Обращаем Ваше внимание, что перечисленные действия и документы не являются исчерпывающими и подлежат уточнению при заключении каждой конкретной сделки.

Ознакомиться с перечнем документов, которые необходимо представлять на государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, Вы можете на сайте Управления Росреестра по Челябинской области в разделе «Регистрация прав» – «Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним» – «Право (переход права) собственности на объект недвижимости по договору купли-продажи, мены, дарения, пожизненного содержания с иждивением».

Предыдущая

12